Сделки с недвижимостью.jpg

ЮРИСТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ

Консультация юриста в Ногинске

Полное сопровождение сделки (купли-продажи) включает в себя:
- предварительная беседа с продавцом, в ходе которой необходимо выяснить: какую денежную сумму он намерен указать в договоре; имеются ли обременения объекта недвижимости, с которыми могут возникнуть проблемы в дальнейшем и пр.;
- сбор необходимой информации и документов, касающихся объекта недвижимости и продавца;
- правовой анализ полученной информации и документов;
- определение способа и порядка оплаты;
- составление договора купли-продажи недвижимости и подписание его сторонами;
- передача договора в Росреестр на государственную регистрацию перехода права собственности;
- получение соответствующих документов после регистрации;
- расчёт по сделке в соответствии с условиями договора.

 

ВЫ НАШЛИ ПОДХОДЯЩУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ (КВАРТИРУ, КОМНАТУ, ЖИЛОЙ ДОМ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК) И РЕШИЛИ ЕЁ КУПИТЬ!

Следует знать, что практически вся недвижимость на рынке реализуется через посредников. Плата за их услуги, как правило, включена в стоимость недвижимости.

Не все посредники имеют высшее юридическое образование. 

Если Вы хотите действительно обезопасить сделку, Вам необходим профессиональный юрист.

Чтобы сделку считать «безопасной», необходимо перед её заключением выполнить ряд действий.

1. Проверить паспорт продавца (все страницы). Обратить внимание на срок действия документа и наличие посторонних отметок или записей в нём. При смене фамилии, имени, отчества, пола или сильном изменении внешности требуется замена паспорта. Особое внимание к детям 14 лет: иногда родители забывают, что ребенку нужно получить паспорт, без паспорта сделка купли-продажи квартиры невозможна.

Если Вы не уверены в действительности документа (плохие подписи, повреждения и т. п.), обратитесь к ближайшему нотариусу за разъяснениями, могут ли по этому паспорту совершать нотариальные действия.

2. Проверить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. Они должны быть без орфографических ошибок и неточностей в ФИО собственника. Недопустимы расхождения в метраже недвижимости. Все доли должны составлять одну целую единицу. Обратить внимание на наличие обременений.

3. Необходимо сравнить дату приобретения недвижимости и дату заключения брака в паспорте собственника недвижимости. Если недвижимость приобретена в браке, то требуется нотариальное согласие супруга на совершение сделки, либо заявление о том, что собственник на момент приобретения квартиры в зарегистрированном браке не состоял.

4. Если выявлены технические ошибки, их необходимо исправить при регистрации права на нового собственника. Если ошибки более серьезные, часто вопрос решается только в судебном порядке.

5. Заказать на объект недвижимости:

- выписку из ЕГРП с информацией о наличии или об отсутствии арестов/обременений/запрещений;

- выписку из домовой книги, в которой содержится информация о зарегистрированных в жилом помещении лицах;

- копию финансового лицевого счёта;

- справку об отсутствии задолженности за ЖКХ.

6. Запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

7. Проверить продавца и объект недвижимого имущества на наличие судебных споров, а также исполнительных производств.

8. Проверить использование «материнского капитала».

При необходимости затребовать другие документы (технический паспорт на объект недвижимости и пр.).

После выполнения вышеуказанных действий, необходимо определить способ и порядка оплаты по договору.

Передача денег - самый главный и ответственный этап покупки недвижимости, поскольку речь идет о крупных денежных суммах.

Аккредитив – это безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет. Минус: «При банкротстве финансовой организации можно потерять денежные средства, лежащие на счету».

Банковская ячейка. Передача денег происходит следующим образом. Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги. Минусы: «Банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки. Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр».

Депозит нотариуса. Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке. Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы - около 0,5% от суммы сделки.

Передача денег из рук в руки. Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег. В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов. На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.

После согласования всех существенных условий договора между продавцом и покупателем, происходит его подписание с последующей передачей в Росреестр для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Передача денежных средств от покупателя к продавцу происходит в зависимости от выбранного способа и порядка оплаты.

При этом все действия будут контролироваться профессиональным юристом, если Вы обратитесь ко мне за помощью.

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ДОЛИ В КВАРТИРЕ

Юрист поможет Вам правильно оформить сделку

В каких случаях нотариус обязателен:

1. Если квартирой владеют несколько собственников по долям и один из этих собственников хочет продать свою долю кому-либо - нотариус обязателен.

Неважно кому собственник собирается продать свою долю - другому собственнику или постороннему, родственнику или нет, одному человеку или нескольким, несовершеннолетнему или взрослому, всю долю или только часть от неё и т.п. Запомните, раз продается доля в квартире, которая находится в долевой собственности - идём к нотариусу.

При продаже доли квартиры нотариус: а) составит договор купли-продажи; б) удостоверит на нем подписи участников сделки; в) подаст договор в Росреестр для регистрации.

2. Если супруги из совместной квартиры хотят продать долю кому-либо - им придется обращаться к нотариусу. Причем дважды.

Имеется в виду продажа именно доли, а не всей квартиры. Если квартира в совместной собственности, то доли у собственников не определены - п. 2 ст. 244 ГК РФ. Долю в такой квартире продать не получится. Ведь нельзя продать то, что не определено. Поэтому супругам сначала придется перевести квартиру из совместной собственности в долевую собственность. И только потом можно продать долю.

Чтобы перевести квартиру в долевую собственность, нужно оформить у нотариуса брачный договор (ст. 41 и ст. 42 СК РФ) или соглашение о разделе общего имущества (ст. 38 СК РФ). Брачный договор дешевле. Доли можно указать в любой пропорции. Далее договор или соглашение нужно подать на регистрацию в Росреестре.

После регистрации нужно снова обращаться к нотариусу, но уже удостоверить договор купли-продажи доли.

3. Супруги купили долю квартиры, оформили её в совместную собственность (именно долю, а не всю квартиру) и решили её продать - нотариус обязателен. В данной ситуации если супруги купили долю в квартире, то значит квартира в долевой собственности.

В каких случаях нотариус не требуется:

Если квартирой владеет один собственник и он продает в ней долю - нотариус не нужен. Не важно кому собственник квартиры продает долю - договор купли-продажи не обязательно удостоверять нотариально, а подойдет в простой письменной форме.

Крайне не советую искать шаблоны договоров в Интернете или составлять его самому. Почти все шаблоны там устаревшие или типовые. Поймите, что почти каждая сделка продажи уникальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому обращайтесь к юристу, т.к. он посмотрит на Вашу ситуацию, учтёт все нюансы и составит правильный договор.

Если в договоре будет найдена даже одна орфографическая ошибка в данных, то сделку могут приостановить - п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

©2020 Судебный юрист